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注文住宅を建てるための資金計画

注文住宅は人生の中でも高額な買い物です。しっかりと資金計画を立てて、無理なく支払いができるようにしていきましょう。注文住宅を建てるために必要な費用を把握した後、自己資金と住宅ローンについて解説します。

税制上の優遇措置や国・兵庫県が実施している住宅補助制度も説明しますので、内容を確認しながらご自身の資金計画を考える際の参考にしてください。

注文住宅を建てるために必要な費用

注文住宅を建てるために必要な費用には何があるでしょうか。建築費以外にもいろいろありますので列挙しましょう。

土地取得代（土地を所有していない場合）
建築費（住宅そのものの本体価格＋工事費）
土地に不要な建築物がある場合はその建物の解体費用
地盤改良費（土地の地盤が緩い場合）
上下水道の引き込み工事費（上下水道を引き込んでいない場合）
住宅の設計費
住宅の申請費用
登記費用
不動産取得税
火災保険（地震保険特約付き）

自己資金について

国土交通省の「平成28年度住宅市場動向調査」によると、注文住宅を新築した世帯は購入資金として平均4,194 万円掛けており、そのうち自己資金比率は平均で30.9%(金額にして1,298万円）準備しているとのことです。

自己資金の準備には自分たちの預貯金に加えて、親からの援助が見込める人もいるでしょう。住宅を取得する際に親から援助を受ける場合には、税制上で優遇措置があり、2020年3月31日までは、省エネなどの住宅の場合1,200 万円、それ以外の住宅の場合700万円までは非課税です。

住宅の名義を夫婦2人の共有にする場合は、それぞれの親からの援助で別々に非課税枠が適用されます。もしも親からの援助が期待できる場合は、ぜひ事前に相談しておきましょう。

住宅ローンについて

国土交通省の「平成28年度住宅市場動向調査」では、住宅ローンについても調査されているので紹介します。

住宅ローンの返済年数：土地・32.0年　建物・31.1年
年間返済額：142万円
世帯年収に占める返済負担率：22.7％

注文住宅の購入資金は、分譲マンションや建売住宅の購入資金に比べて高額になり、世帯年収に占める返済負担率も高めになる傾向があります。

住宅ローンを組む際は、月々の返済金額・借り入れ年数・金利をよく検討し、事前審査を受けるようにしましょう。

年間返済率は、住宅金融支援機構定型のフラット35（固定金利の住宅ローン）で年収の30％～35％が上限と定められています。変動金利のローンは、金利の上昇リスクがあるためもう少し低めの設定です。

ただ、住宅ローンだけで年収の30％を占めると実際には生活が大変なので、先の調査結果で出ているようにもう少し低めになるように抑えると家計に余裕が出て無理なく返済ができます。

税制上の優遇措置：住宅控除

税制上の優遇措置としては、先ほど触れた親からの資金援助に対する優遇措置以外に、毎年の所得税から住宅取得に関する費用を控除してくれる制度がありますので、ぜひ活用して節約しましょう。注文住宅の購入者の9割は、住宅控除を利用して税金の還付を受けています。住宅控除による年間控除額は以下の通りです。（2021年12月31日まで）

認定長期優良住宅：1から10年目年末残高等×1％（上限50万円）上記以外の住宅：1から10年目年末残高等×1％（40万円）

給与所得者は年末調整で所定の書類を準備して会社に提出しましょう。自営業の場合は、毎年の確定申告で住宅取得にかかる費用について申告して、優遇措置を受けられるようにします。「年収が3,000万円以下であること」など、いくつかの条件が付いていますので、自分がその条件に当てはまるかどうかは国税庁のページで確認してください。

兵庫県の住宅補助制度

税制上の優遇措置としては、先ほど触れた住宅控除以外にも、住宅補助制度が受けられる場合があります。兵庫県の住宅補助制度は以下の市町村で受けられますので確認しておきましょう。

《利子利子補給制度》
・朝来市：住宅取得等応援事業として、世帯年収1,200万円以下の世帯に対して住宅取得額の4％（上限60万円）を補助

《補助・助成金制度》

自治体名	上限額	補助・助成金の内容
姫路市	100万円	1981年5月以前建築の耐震性のない住宅の現地建替え
明石市	100万円	1981年5月以前建築の耐震性のない住宅の現地建替え
洲本市	固定資産税相当額	転入世帯住宅取得奨励金
洲本市	3年間月1万円	新婚世帯住宅取得奨励金
洲本市	500万円	洲本市分譲地活性化促進金
洲本市	10万円	風情ある住まいづくり支援事業助成金
相生市	80万円	定住者住宅取得奨励金
三木市	25万円（両施策を合わせての上限）	定住促進事業
三木市	25万円（両施策を合わせての上限）	若者・子育て世帯住宅取得応援事業
高砂市	新築住宅に対する固定資産税(家屋分)減額措置により減額される額と同額を1年分	新婚・子育て世帯新築住宅取得奨励金
川西市	100万円	川西市住宅耐震改修促進事業(建替工事費補助)
加西市	50万円	加西市若者定住促進住宅補助制度
篠山市	40万円	三世代ファミリー定住支援住宅補助金
篠山市	50万円	定住促進重点地区若者定住住宅補助金
篠山市	30万円	若者定住住宅補助金
養父市	40万円	やぶ暮らし住宅支援制度
丹波市	20万円	U・Iターン住宅取得住まいる奨励金
丹波市	50万円	地元産材の利用促進補助
養父市	40万円	やぶ暮らし住宅支援制度
南あわじ市	20万円	淡路瓦屋根工事奨励金
淡路市	住宅に係る固定資産税相当額	新婚世帯住宅取得助成事業
宍粟市	120万円	住宅取得支援事業
宍粟市	100万円	宍粟市住まいの耐震改修促進事業
たつの市	50万円	転入者定住促進住宅取得奨励金
たつの市	30万円	若者定住促進住宅取得奨励金

注文住宅の予算の立て方と必要経費

兵庫県で理想的な注文住宅を建てようと計画する場合、まず、資金についてシミュレーションする必要があります。ここでは予算の立て方と必要な資金について紹介します。

予算の決め方

予算を考えることはとても大事です。予算がないといくらでも素敵な家を想定できるかもしれませんが、実際に作る時になって、資金が不足すると計画が滞ってしまいます。まず、どのくらいお金を用意できるのか、月々いくらだったら返済できるのかを考えて、ローンをいくらまでだったら申し込めるかを計算します。

月々いくら返済できるかは、例えば今どのくらい家賃を払っているかでシミュレーションできますよね。月々の家賃が楽に払えるのであれば、その額をローン返済額として計算すればいいですし、もう少しゆとりのある生活をしたいのであれば、少なめの金額にして計算します。

ただ、注意して欲しいのは、注文住宅を建てた後、家具を購入資金などが必要になりますし、光熱費がもっと必要になる可能性もあります。

生活全般について、しっかりシミュレーションをしないと、いざ引越しをしてから生活が成り立たなくなる可能性があります。

大雑把に予算を決めた後、実際に土地を探し、その土地の値段で最初の予算もある程度計画変更しなくてはならなくなります。予想より、高価な土地になった場合、注文住宅の規模を縮小せざるをえません。あらゆる可能性が、計画を遂行している間に起こりますから、常に臨機応変に立ち止まって考えましょう。

注文住宅の場合に必要になる経費

家を建築する前に「建築確認申請」をして建築確認済証受け取る時に、確認申請料、工事が終了する前に「竣工検査」をしてもらうために支払われる竣工検査料などの支払いが発生します。建売住宅の場合はそのような諸経費が全て購入価格に含まれていますが、注文住宅の場合は、逐次支払いが発生します。

頭金について

住宅ローンで借入できるのは、一般的に購入価格、または建設費の80%までです。そのため、頭金として、購入価格の20%を用意しておく必要があります。頭金以外に必要なお金があるので、自己資金を100%、頭金にするわけにはいきません。例えば、「売買契約書」や「工事請負契約書」に貼る印紙代、仲介手数料、登記にかかる費用が必要です。

住宅ローンに関して

住宅ローンを借りる場合にも事務手数料が必要です。各金融機関で異なりますから、借入の前に確認しましょう。その他、保証料・司法書士への支払い・「金銭消費賃貸契約書」に貼る印紙代などが必要になります。

保証料とは、住宅ローンを返済できなくなった場合、信用保証会社に代わりに返済してもらうために支払います。保証料の金額は、借入金の額や返済期間などにより変動します。毎月の返済額にプラスして払う場合と住宅ローン契約時に払う場合があります。

住宅ローンの金利には一定の固定金利と変動金利があります。借入の時は金利が安いほうがいいからと変動金利にして、後から急に上がって返済が難しくなる場合があります。優遇金利制度もあり、金融機関によって違うので、住宅ローンを組む時はしっかり比べてから決めましょう。

親にお金を援助してもらう場合

資金が足りない時に親に援助してもらう時は贈与税がかかるので注意が必要です。1年間に110万円以上のお金を受け取ると贈与税が加算されますが、贈与税というのは、贈与した人ではなく、受け取った人が支払わなくてはなりません。

しかし、一定の条件を満たせば、住宅購入資金に関しては、贈与税免除の制度がありますから、援助してもらう時はその制度を利用しましょう。購入する住宅が耐震住宅の場合は、さらに増額されます。ただし、年収が2,000万円以下の場合にのみ可能です。

また、その課税免除額以上に親から援助をしてもらいたい場合は、借り入れであれば贈与税がつきませんから、きちんと契約を書類でかわし、銀行振込等で、返済記録を残しましょう。

【参考】国税庁住宅取得資金の贈与税の非課税のあらまし[PDF]

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